房贷方案实验室 · 组合贷款与家庭现金流

请在左侧填写参数。 所有金额、利率和日期初始留空，不会自动代入以前的数据。填好后点击“开始对比”。

方案对比

重点查看

混合方案按各行选择交替降月供／缩期，采用等额本息。假设银行允许每次重新选择、两类贷款分别调整且不额外收取切换费用；填写的提前还款违约金仍计入。缩期后再降供，沿用已经缩短的到期日，不自动恢复原期限。这是你指定的混合路径，不是自动搜索的最优切换时间。

剩余贷款本金

同一初始资产与收入路径，对比不同还款决策。

显示范围查看第 1 期悬停 / 点击曲线查看同月对比

结果总览

月供包含公积金支付部分；总利息不含本金，总还贷包含两类房贷本金、利息和违约金，其他借款另列。

利息和费用通常越低越省钱，但必须先满足资金、应急金、借款到期偿还和银行限制。未足额执行的计划不参与可执行方案推荐。CSV 包含资金统计月至比较期末；首期房贷之前的期数为0，不适用的房贷指标留空。

详细指标 · 现金还款、购买力与期末余额

现金还房贷合计：不含公积金支付的房贷，但包含用理财变现后支付的金额。首付＋还贷合计：首付加两类房贷本金、利息与违约金，不含生活费、契税和装修等专项支出；借款本金是资金来源，不再次加入购房成本。按购买力折算还贷：用输入的通胀率折算到资金统计月，通胀为0时与总还贷相同。

期末金融净资产＝现金＋公积金＋尚未卖出的理财－剩余房贷－借款负债，不含房子。相同日期、相同假设且方案能执行时，数值更高代表留存金融财富更多；它不是额外赚到的钱，也不是唯一推荐标准。提前还清房贷后仍继续累计收支到相同的比较期末。

方案总结与建议

根据本次计算自动生成；只比较勾选的方案，区分省钱、月供压力与执行条件。

资金变化与还款节点

首付、房贷与其他借款分开核算。需卖出的理财，必须在使用前实际到账。

展开每次提前还款执行明细（元）

计划金额超出可还本金时只还剩余本金，不算未完成；银行限制或资金不足造成的差额计入未执行。

展开资金统计月至首期房贷前的资金变化（万元）

含借款到账及到期偿还。偿还列为模型扣除的应付金额；若当月现金为负，并不表示现实中已筹齐并还清。

重点方案 · 月度账本

金额为元。额外还款发生在当期正常月供之后，新月供从下一期生效。借款偿还为应付支出，现金负值表示尚有未解决的缺口。

年份

计算口径、公式与模型边界

等额本息: M = P × r / [1 − (1+r)^(-n)]。r 为年利率 / 12，n 为剩余月数；零利率时 M = P / n。
等额本金: 每月本金按当前摊还计划固定，正常月供＝当月本金＋期初余额×月利率。提前还后降供重新分摊剩余本金；缩期则保留原每月本金。
提前还款: 当期余额＝上期余额＋利息－正常月供－额外本金。固定金额先用应急金以上现金，不足再估算必要的理财变现；现金结余模式不主动卖理财。费用另计。资金不足或不满足银行期数/间隔时明确标注未完成，不自动延期。商业优先，勾选后才能继续额外还公积金。
混合处理方式: 仅针对等额本息：各次实际提前还款后，可保留当前月供缩短期限，或按届时剩余期限降低月供。两类贷款各自跟踪到期日；一类没有实际提前还入本金时不改变它的月供或期限。缩短后再降供不会延回原到期日。未设置逐笔方式的旧参数按降月供；同一期有效安排若方式冲突须修改。重复计划结束期含当天，留空或0不设额外截止；每次执行仍取决于剩余贷款、现金及填写的银行限制。假设银行允许上述操作，不构成实际办理承诺。
三个“总支出”: 总还贷支出＝两类房贷本金＋利息＋提前还款费用（包括公积金支付部分）。首付＋还贷合计＝首付＋总还贷支出，不重复加房价或借款本金。家庭现金总流出＝现金首付＋生活支出＋专项支出＋现金自付房贷＋偿还借款；这是现金流水，不是购房成本。
借款与偿还: 单笔无息借款、到期一次性还本，不模拟利息或分期。未到账借款在指定月份同时增加现金和负债，不是收入或净资产增长。已包含在当前现金时勾选对应选项，只登记负债，不重复入账。到期本金作为必须支出，先于自愿提前还房贷，并按需估算理财变现；资金不足会标记缺口。日期精确到月，不判断同月内先后顺序，实际到账必须早于用款。偿还日期超出比较期末时保留未偿负债，不推荐为已验证完整方案。